Главная ›› Стратегическое планирование ›› Качество жизни ›› Вопросы ЖКХ ›› Актуальные диалоги о ЖКХ ›› Публикации 2011-2012 ›› Статья: "Управление домом" Часть 2

УПРАВЛЕНИЕ ДОМОМ Часть 2

Как составить план?

(Начало в номере от 7.02.2012 )

При составлении плана управления многоквартирным домом следует руководствоваться законодательством. Прежде всего, необходимо учитывать требования к содержанию общего имущества, изложенные в Постановлении Правительства РФ № 491.

Этот документ нужно хорошо изучить. Целесообразно также ознакомиться с перечнями работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, приведенными в приложениях № 1 и № 2 к Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

Приступая к разработке плана нужно внимательно осмотреть объект, чтобы определить его текущее состояние и объем необходимых работ. Затем необходимо согласовать с собственниками концепцию управления домом, которая будет отражать их пожелания. Очевидно, что не каждый собственник сможет четко сформулировать цель управления, однако он сможет ответить на вопрос, каким он хочет видеть состояние дома с учетом его (собственника) финансовых возможностей. Поэтому можно провести небольшой опрос на эту тему. Например, по результатам опроса выяснится, что собственники хотят устроить автостоянку или каток для детей, установить специальное оборудование для контроля доступа в подъезд  и т.п. Эти работы нужно включить в план, рассчитать и согласовать с собственниками их стоимость.

План управления может разрабатываться с учетом различных стандартов. Например, базового и повышенного. Базовый стандарт содержания дома включает работы в соответствии с действующими нормативными документами, по которым обеспечивается требуемый объем, качество и необходимая периодичность. Повышенный стандарт предполагает не только выполнение всех этих работ, но ещё и дополнительные, которые существенно улучшают условия проживания в доме. При этом каждый из приведенных стандартов должен отвечать установленным требованиям по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества и предоставления коммунальных услуг.

Договор управления может заключаться на срок от 1 до 5 лет, поэтому целесообразно разрабатывать общий (на весь срок договора, если он превышает 1 год) и ежегодные планы  управления. Общий план управления может быть представлен в текстовом виде (иллюстрированном графиками, схемами и т.п.), ежегодные планы лучше представлять в виде таблицы.

Трудоемкость выполнения намеченных работ, количество необходимого оборудования и материальных ресурсов оцениваются с учетом рекомендаций по нормированию труда работников, занятых технической эксплуатацией и ремонтом жилых зданий. При этом нужно учитывать положения Трудового кодекса РФ.

Работы по содержанию и ремонту дома могут выполняться и собственными силами (штатным персоналом) или с привлечением подрядчиков. Тогда в плане отдельно отражаются работы, которые осуществляются по подрядным договорам, а их стоимость определяется по анализу рынка таких работ. Заметим при этом, что даже при наличии подрядчиков ответственность за состояние дома перед собственниками несет управляющая организация.

Составление плана управления многоквартирным домом - трудоемкое, но нужное дело, позволяющее облегчить не только внешний (со стороны собственников), но и внутренний контроль над процессом управления, оптимизировать расходы, выявить и устранить слабые места в работе. Наличие плана дисциплинирует сотрудников. Кроме того, введение планов в практику управления позволит сравнивать между собой различные управляющие организации, оценивать их подход к управлению и заказчикам, способность комплексно решать поставленные задачи.

Н.В. Васильева,
доктор экономических наук, профессор кафедры
экономики и менеджмента недвижимости СПбГИЭУ (ИНЖЭКОН)