Главная ›› Стратегическое планирование ›› Качество жизни ›› Вопросы ЖКХ ›› Актуальные диалоги о ЖКХ ›› Публикации 2011-2012 ›› Статья: "Зарубежный опыт управления многоквартирными домами"

ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

 В большинстве зарубежных стран (Франция, Нидерланды, США, Канада, Польша, Словакия, Чехия, Мексика, Сингапур, Малайзия и др.) управление в сфере ЖКХ рассматривается как отдельный вид предпринимательской деятельности: управляющая организация получает вознаграждение от собственников помещений. Ответственность перед собственниками за содержание здания несет объединение (ассоциация, товарищество) собственников жилья, основные управленческие решения (распоряжение финансами, заключение договоров и др.) принимает не управляющий, а руководящие органы товарищества (ассоциации) собственников жилья.

Рынок ЖКУ формирует требования к управляющим компаниям, невыполнение которых делает компанию неконкурентоспособной. Прежде всего, это относится к страхованию управляющей компанией (управляющим) своей гражданской и материальной ответственности, возникающей, если неправильные действия управляющего привели к нанесению ущерба собственнику жилья, что особо развито в большинстве стран Европы и Америки. Думается, что ситуация с качеством ЖКУ в России кардинально поменялась бы при введении в наше законодательство такого подхода.

Кроме того, конкурентоспособность управляющей организации повышает наличие сертификатов, подтверждающих ее профессионализм, опыт и финансовую стабильность, а также неуклонное следование стандартам в сфере ЖКХ.

Требования к управляющему в Германии весьма высокие: высшее экономическое, инженерное или юридическое образование, коммуникабельность, умение вести переговоры, разрешать конфликты.

 А, например, в Венгрии закон «О товариществах собственников жилья» устанавливает, что управляющими кондоминиумами могут быть только те лица, которые прошли соответствующую профессиональную подготовку. С 1999 г. в стране получили государственную лицензию курсы обучения по специальностям «Управляющий кондоминиума» и «Управляющий недвижимостью».

В некоторых государствах Восточной Европы и Прибалтики собственники помещений в многоквартирном доме имеют право не создавать товарищество - юридическое лицо, а заключить на одинаковых для всех собственников в доме условиях общий договор с управляющим. В таком случае органом, ответственным за принятие решений, является общее собрание собственников, а управляющий готовит свои предложения для рассмотрения и утверждения общим собранием.

Таким образом, опыт стран Восточной Европы показывает, что со временем управленческо-ремонтно-обслуживающие организации разделились на более специализированные организации, поскольку это диктуется экономической эффективностью деятельности. Развитие рынка идет в сторону специализации и возрастания конкуренции между организациями с одинаковой специализацией.

Западные страны и США дают такие примеры развитого рынка жилищных услуг, где такая деятельность узкоспециализированная, например, обслуживание инженерных сетей внутри дома осуществляет одна фирма, обслуживание приборов учёта на системах теплоснабжения - вторая фирма, обслуживание насосов, установленных на системах теплоснабжения, - третья, обслуживание бойлера (теплообменника) - четвертая и т.д. Соответственно собственникам необходимо иметь управляющего, который знает рынок подрядных работ, преимущества применения тех или иных технологий, ориентируется в ценах, владеет различными инструментами финансирования.

С.А.КИРСАНОВ,
к.э.н., доцент кафедры экономики и менеджмента в городском хозяйстве
ФГБОУ ВПО СПбГИЭУ, президент АНО «Институт муниципального развития»

продолжение следует

Читать далее